경매 초보자를 위한 임의경매, 강제경매, 형식적경매 쉽게 설명

초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 부동산경매 종류에 대해서 설명을  해드리려고 하는데 가볍게 이해만 하시면 되겠습니다.

 처음 시작하시는 분들이 부동산 경매에 대해서 좀 어려운 용어를  많이 접하시게 됐을 텐데요.

일단 경매라고 하면 대부분 위험하고 어려운 게 아닌가라는 생각을 하시는 분들이 많이 있는데요!

영상을 통해서 쉽게 안내해 드리도록 하겠습니다.

 

부동산 경매는 쉽게 말해서,

돈을 빌려간 사람이 돈을 갚지 못할 때  법원이 빌려간 사람 부동산을 팔아서  돈을 받을 사람에게 돈을 돌려주는 것을 말합니다

부동산 경매의 종류에는 3가지가 있어요

임의 경매, 강제 경매,  형식적 경매가 있습니다. 벌써 말이 어렵고 머리가 아프나요?

자 하나씩 알아보겠습니다.

 

임의경매는  주로 부동산을 담보로 금융기관 즉 은행에서 돈을 대출받은 사람이 상환 기간 내에 돈을 갚지 못했을 때,  대출해 줄 당시 설정해 놓은 담보권을 토대로 은행에서 신청하는 것입니다. 부동산경매 80% 이상이 임의경매입니다

 

예를 들어. 갑이라는 사람이 집을 담보로 은행에서 대출을 받으려고 합니다.

은행은 대출을  해주기 전에 이렇게 물어봅니다

"당신 약정기간 내에 빌린 돈의 원금과  이자를 갚아야 돼. 안 그러면 당신 허락 없이 당신 부동산을 경매로 넘길 거야. 동의하면 빌려줄게" 자신의 부동산을  담보물로 잡겠다는 말에 갑은 동의를 했고 은행은 돈을 빌려줍니다. 하지만  시간이 흘러 갑은 사정상 돈을 갚지 못했습니다. 이때은행은 근저당권을 토대로 바로 법원경매를 신청해서  돈으로 환가 하는 절차를 진행하는데 이것이 임의경매라고 하는 것입니다 

 

경매를 신청하기 위해서 어떤 소송 절차를 필요로 하지 않습니다. 서로 간에 당사자 간에 약정된 사항이 이행되지 않으면  곧바로 경매를 신청할 수 있는 겁니다.

 

쉽게 말해서 은행에서 주택담보대출받으시게 되면은 부동산 등기부등본에 바로  근저당을 설정합니다. 바로 이 근저당을 설정된 상태에서 우리가 약정된 이자 지급을 수개월 동안 안 하게 되면 금융기관에서는 법원을 통해서 경매를 신청하게 됩니다. 이것이 바로 임의 경매라고 할 수 있어요.

 

지금  경매 물건 검색해 보시면 경매 물건이 많이 나와 있습니다.  금리가 급속하게 올랐기  때문에 그렇고요 또 여러 가지 그 외 요인들도 있습니다. 부동산 경기침체에 주택 가격도 많이 하락하고 있고 이런 여러 가지 요인이 있는데 특히 금리적인 영향이 크다고 생각합니다.  금리가 갑자기 높이 오르다 보니 담보대출받았는데 이자 납부하는 데 너무 힘들고 벅차 은행 빚을 갚지 못해 임의 경매가 나오는 겁니다.

 

 강제 경매는

 집행력이 있는 집행 권원에 의해서 경매를 신청하는 것을 강제 경매라고 합니다. 용어가 어렵죠?

집행력이 있는 집행권원이라 함은

법원이 돈을 빌린 사람에게 법률상의 의무를 이행하도록 강제하는 권한을 말하는데, 법적으로 정당하게 돈을 받을 권리를 인정해 주는 절차를 말합니다.

이는 돈을 빌려준 사람이  돈을 받기 위해 법적 절차를 밟을 때 사용되는 중요한 것인데요.

 

 판결문을 받기 위해서는 어떻게 해야 될까요.

먼저 민사 소송을 제기해야겠죠. 보통 소송을 진행하게 되면 1년 정도 시간이 걸립니다.

1년 정도의 시간을 거쳐서 소송을 하고 판결문을 받아야 이 집행력 있는 집행권원인 판결문으로 경매를 신청할 수 있습니다.

우리가 살다 보면 이런 일들이 생깁니다.

친구나 지인이 좋은 사업아이템이나 급한데 쓸데가 있다고 돈을 빌려 달라고 합니다. 그러면  돈을 빌려줍니다. 돈을 빌려주고 이자를 얼마씩 주기로 한다든지 또는 원금은 최종 올해 연말까지 갚기로 한다든지 이거에 관해 서로 약정을 하게 되죠. 보통 차용증을  주고받게 됩니다. 그런데 만약에 빌려간 사람이 이자나 원금을 갚지 않는다면 그 사람 부동산을 경매를 신청해야 되는데 이 차용증으로는 경매를 신청할 수가 없습니다. 왜냐하면 이 차용증은 법원에서 인정하는 집행력이 있는 집행 권원이 아니기 때문입니다.

근저당을 설정하지 않고 차용증을 통해서 돈을 빌려주신 분들은 법원에 별도의 대여금 소송을 해야 됩니다.

그래서 약 1년 정도의 시간에 걸쳐서 소송을 하고 그 후에 판결을 받게 되면 바로 집행력 있는 집행권원을 갖게 되고 이 판결문을 가지고 돈 빌려간 사람의 부동산을 경매를 신청하는 겁니다. 이것이 바로 강제 경매라고 부르고 있습니다.

 

또 다른 예를 들자면,  임차인이 집에 살고 있는데 만기가 지나도록 집주인이 보증금을 돌려주지  않습니다.

임차인이 거주한 그 이후로 가압류가 많이 들어와서 도저히 다음 세입자가 못 들어온다든지 또는 집주인이 신상에 문제가 있어서 연락이 안 된 되고 전화를 받지 않는 경우 등 이런 일이 생길 수가 있겠죠. 그런 경우에도 보증금을 받기 위해서는 임차인이 전세금 반환 소송을 해서 판결문을 받은 후에 이 판결문으로 경매를 신청하게 되는 겁니다.

이런 것들도 역시 강제 경매가 되는 것들입니다.

강제 경매 사건들은 대부분 경매 신청 채권자가 개인이거나 어떤 사업자 대출 또는 신용대출을 해준 금융기관들입니다.

 

형식적 경매에서 가장 많은 두 가지 형태입니다.

공유물 분할을 위한 경매 공유물 분할 청구에 의한 형식적 경매가 있고

또 파산한 사람이 청산 절차를 위한 형식적 경매가 있습니다.

 

공유물 분할 경매라고 하는 거는 어떤 한 부동산을 여러 사람들이 공동 소유하고 있다가 이거를 매매로 처분하기 위해서는 민법상에서 규정하고 있는 공유자 전원의 동의를 필요로 해서 바로 처분을 해야 되는데 공유자 중 어느 한 사람이라도 동의하지 않으면 이거를 매매를 통해서 처분할 수 없게 되는 겁니다.

특히 부모님이 돌아가시면서 자녀들에게 상속되는 경우도 이런 일이 종종 생깁니다

예를 들어서 매매로 처분하려고 하는데  3남매에서 그중에 2남매는 다 동의를 했는데 서로 마음이 맞지 않아 한 사람이 팔기를 거부한다 하면 매매로는 처분할 수 없는 거죠. 이럴 때도 역시 3남매 중 어느 누구라도 1인이 단독으로 법원에 공유물 분할 청구를 통해서 판결을 받은 후에 이 판결문으로 경매를 신청하는 겁니다.

그래서 다른 공유자들은 거부 의사 표시할 수 없이 바로 일방의 의사 표시로 진행되는 경매 절차라고 할 수 있습니다.

 

파산한 사람의 청산절차를 위한 형식적 경매는 법원이 파산자의 남은 재산을 팔아서 돈 받을 사람들에게 재산을 일정비율로 공정하게 분배하기 위한 경매입니다

 

이렇게 경매 절차에는 임의 경매 그리고 강제 경매 또 형식적 경매 이런 경매 절차들이 있다는 거를 알 수가 있습니다.