서울 은평구 독바위역세권 도시정비형 재개발 총 정리! 프리미엄 얼마!?

은평구 불광동

독바위 역세권 재개발 프리미엄 변화입니다

 

보시면 위에 그래프가 매매가격입니다,

아래는 예상 프리미엄 다시 말하면 피입니다

보통 재개발 피라고 애기를 많이 합니다

국토부실거래가 조회 60제곱미터 이하 빌라를 대상으로 했고요

감정평가전이라  예상 감정평가금을 내봤습니다,

보통 빌라 프리미엄 계산은

공동주택가격에서 130%에서

150% 까지 예상하고 계산을 하는데

저는 140%로 계산을 해보았습니다

 

예상프리미엄은

매매가에서 예상 감정가를 빼면 가격이 나옵니다

 

재개발 물건은 해 당지에 가보시면 물건의 종류가 다양하게 많습니다

도로, 단독주택, 빌라, 무허가건축물 등 다양하게 많지만

빌라가 많아 60제곱미터 이하빌라만 해봤습니다

 

 

예상 프리미엄 최고가는

21년 9월에 4억까지 갔다가

22년 11월 1억 9천으로 50% 가까이

떨어진 물건으로 거래되었습니다

 

2023년 초에는 실거래가~

현재 문의는 가끔 있지만 경기가 좋치않아 거래까지 이루어지지 않고 있다고 합니다

 

위치를 보겠습니다

은평구 3 대장 1 구역, 대조 1 구역이 있는데

가장 위치가 좋은 불광5구역 바로 밑에 붙어 있고 인프라를 공유,

대단지 형성을 통해 독바위 역세권은 가치가 높으며.

초역세권에 위치하고 있고 한 정거장 거리에 있는

연신내역을 통해 GTX-A노선을 이용하여 강남권까지 빠르게 이동 가능 하게 됩니다

 

뿐만 아니라 신분당선 서북부 연장선이 아직도 예비타당성조사 중이지만

개통되면 독바위역에서 빠르게 시청, 용산까지도 이동할 수 있는 최대 수혜단지가 될 예상입니다

 

 

독바위역세권

도시정비형 재개발구역은

정비구역  면적 48,243 m2 부지에

정비기반 시설면적 8,860m 2를

 

건축면적 12,620m 2에

건폐율 33.09%, 용적률 353.86%,

지하 4층~지상 21층,  총 14개 동,

임대주택과 공공임대주택 403세대, (임대주택비율 27.47%).

토지소유자수 약 765명 포함하여 1,467세대를 롯데건설에서 할 예정입니다

 

이번 변경안으로

구역면적과 세대수는 증가하게 되었으나

85m 2초 과세대수는 62세대 감소

60m2~85m 2 이하중소형평형 200세대 늘어났습니다

 

그러나

사업승인 인가시에 정확한

세대수가나올 예정이고, 변경가능합니다.

 

사업승인 전이라

조합원 분양가 예상은 의미가 없어 안 하겠습니다

 

독바위역세권 도시정비형 재개발구역은

일반 재개발과 달리 토지 등 소유자 방식입니다.

일반 재개발과 달리

‘토지 등 소유자 방식’으로

조합 설립절차 없이 진행합니다.

 

  토지 등 소유자에게 먼저 조건을 제시하고 75% 이상 동의로 진행됩니다.

 중간에 사업이 무산되어도 소유자의 매물비용은 없고, 일반 재개발보다 빠른 진행 속도가 강점이다.

 

독바위역세권 도시정비형 재개발구역은

2015년 1윌 29일 최초로

도시환경정비구역 지정 및 정비계획안 주민제안  접수를 시작으로

2018년 1월 25일 주민설명회를

2018년 8일 31일 지정신청,

2018년 12일 21일 제15차 도시계획위원회에서 재개발정비구역 지정 안이 수정 가결되었고

2019년 7월 25일정비구역으로 지정고시되었습니다

 

2019년 12월 21일에는

롯데건설이 시공자 우선협상대상자의 지위를 확보하였고,

2020년 7월 30일정비계획변경을 진행하여

2021년 12월 16정비계획 변경안 공람공고를 가졌습니다

 

이 정비계획변경안은

  정비구역지정 이전 

신축  다세대  건립 등으로 토지 등 소유자수 증가에 따른

일반분양분 급감에 대한  대책마련으로 부지 정형화로 사업성을 향상했습니다

 

부지 정형화로 구역면적 

3,985 m2(1,205평)이 증가되었고,

향후 세대수 증가에 따른 도로확충,

제2종 일반주거지역으로 한 단계 종상향시켜 용적률을 상향시켰습니다

변경된  정비계획안은 22년 5월 4일제5차 도시계획위원회에서 심의를 통과하지 못해 보류되었고,

22년 9월 21일 다시 년 9월 21일 다시신청했으나

또보류 22년 11월 30일다시 재접수하여

22년 12월 16일 도시계획위원회 개최결과 조건부통과 되었습니다

 

 

 

향후 계획은

정비계획변경에 대한 공람 후

2023년 초  서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐

정비계획변경고시를 하고

빠르면 2023년 말부터 늦으면 2024년까지  사업시행인가를 위한 각종심의를 마무리하고

2024년 말~2025년 관리처분인가를 목표로 하고 있습니다

 

 

독바위 역세권!!

신분당선 서북부 연장노선이 핵심키 포인트로

서북부연장노선 사업의 가부에 따라 시세변동 있을 것으로 예상됩니다

 

입지적으로  고립되어 보이는 동네가 역세권 재개발

지역의 용도도 준주거지역에서 3종 주거지역으로 바꿨고 고밀도개발 지역입니다

길이 좁아 상습정체되어 확장공사를 위한 재개발도 자연스럽게 되고

또한 주변 공원. 북한산 인근으로 숲세권이지만 상권 열악합니다

 

 

지금 부동산 시장 분위기는

1년 전과 완전히  다른 분위기입니다

 

끝없이 상승할 것 같던 분위기가

한순간에 예상 못한 상황으로 변해버렸습니다

 

그럼

내 집 마련적기는 언제일까요?

 

투자는 결단과 용기가 필요합니다~