서울 은평구 대조 1구역 재개발 총정리! 계속되는 하락장 프리미엄 얼마?

 

대조 1 구역 매매가격 변화

재개발 프리미엄이 지속적으로 하락하고 있습니다

2021년 9월부터 2023년 1월까지

대조 1 구역 프리미엄 변화 그래프입니다

 34평형(84 타입), 24평형(59 타입) 그래프입니다

 

급격하게 오른

고금리와 경기침체로

부동산경기 하락이 이어지고 있고 

현재는 부동산 규제를 많이 풀었지만  관망세가 더우세한 것 같습니다

 

대조 1 구역은

좋은 입지로 평가받습니다.

 

우선 교통망이 잘 구축돼 있고,

  동위치에 따라 다르겠지만 서울 지하철 더블역세권

3.6호선 연신내역도 도보 10분 내외로 갈 수 있는 위치이고,

GTX  A노선은 서울역까지 4분대,

 삼성역까지 10분 내 도착합니다.

 시장 및 NC백화점이 도보 5분 거리입니다.

 

 녹번동 혁신파크부지에

최고 60층, 연면적 약 50만 평방미터 규모에 달하는 랜드마크 타워 등,

규모로 따지면 최대 복합상업시설인 코엑스를 능가한 시설이 들어설 예정입니다

 

단지 바로 옆에

대은초등학교를 낀 초품아파트

대단지 역세권 아파트로  다양한 생활편의시설도 이용 가능합니다.

 

 

대조 1 구역은

서울 은평구 대조동 88번지 일대이며

분양 타입은 임대 39제곱미터에서 114 제곱미터.

연면적 111,665 제곱미터로 용적률 243%, 건폐율 24% 적용을 받습니다

조합설립인가  2011년 12월

사업시행인가  2017년 1월

관리처분인가 2019년 5월입니다

 

2023년 하반기쯤
일반분양 예상하고 있습니다

 

준공은 
2026년 1월에
완공 예정입니다

 

 

28개 동

(지하 4층~지상층)

총 2451세대이고

2083세대가 분양주택,

34평형을 제외한 일반분양세대는 483세대입니다

 

조합원들은

24평은 7층부터

30평형 등은 4층부터 

34평형은 1층부터 조합원분양 예정입니다

 

368세대가

임대주택입니다

 

시공사는 현대건설로,

단지이름은 '힐스테이트 메디알레'입니다

메디알레가 라틴어로 뜻이 중앙. 중심이라고 하네요~

 

 

  현대건설에서

원자재 인상분을 반영해

공사비를 462만 원에서 528만 원으로

올려달라고 요구했으나 조합반발이 심해

협상이 지연되다 517만 원으로 합의되었고,

총공사비는 5,806억 원입니다

 

 공사는

2022년 09월 08일에 착공

 

공사기간은

3년 3개월(39개월)로

2026년 1월 완공 예정입니다

 

일반분양은

금리인상,부동산 경기하락으로

2023년 하반기 정도 예상하고 있습니다

 

2021년 7월 이주 및 철거완료하고 착공을 앞두고 있었지만

조합 집행부와 비대위와의 소송, 조합장 해임, 공사비갈등 등으로 인해

철거 후 1년 넘게 사업정체를 보였던 대조 1 구역은

비대위(바사모)의 조합장선거 표 갈라먹기로 인해서

해임되었던 조합장이 다시 당선되는 일이 일어났습니다

 

 

대조 1 구역 프리미엄 하락이유

 

재개발 물건들이 확실하게 폭락한 게 보입니다

부동산 거래절벽과 집값 하락이 이어지면서 재개발 프리미엄도 낮아지고 있습니다.

 

실제로 초 급매라는 애기가 나오고 있는데요

이 초급매도 시간이 지날수록 가격을 계속 떨어뜨리고 있습니다

그렇다면 왜 이렇게 프리미엄이 하락하고 있을까요?

 

첫 번째는

아파트 가격의 하락입니다.

 

 우리가 재개발 투자를 하는 이유는

새 아파트를 저렴한 가격에 사기 위함입니다

 그런데, 아파트 가격이 하락한다면 당연히

재개발 빌라의 가격도 하락한 가격에  사는 게 투자자입니다.

 

내가 보유한 물건의 

분양가는 예상보다 높게 분양될 확률이 높고

주변 아파트 시세는 떨어지면  프리미엄이 빠르게 내려갑니다

 

아파트가격이

10억이었는데,

재개발 총투자금이 11억이라고 하면,

아무래도 투자하기가 꺼려지죠.

 

원래 재개발은  안전마진을 확보하면서 사는 거니까요

​

두 번째는

사업비 상승과 금융비용의 상승입니다.

다시 말하면 총사업비의 증가가 되겠는데요.

원래 사업이라는 게 총수입에서 총비용을 빼서 이윤을 남기는 겁니다.

사업이윤(비례율) = 수입(분양) - 비용지출(공사비, 홍보비, 대출이자 등 금융비용 등) 이 비용지출이 문제입니다.

 

대조 1 구역 

재개발 비례율이 대폭 하향되어

조합원감정 평가액이 대략 10~15% 하향됨으로써 추가분담금이 나왔습니다

 

1년 넘은 사업지연으로

비례율이 91% 로

직전 비례율보다 대략 10% 하향되었고,

 

이주비대출은 40% 무이자

나머지 유이자 대출로 진행되었었는데

전액 유이자로 진행되어 조합원 부담이 가중되고 분담금이 더 커질 전망입니다

 

여기에 급격한 금리 상승으로 대출이자도 같이 증가합니다.

비용지출이 엄청나다는 거죠.

 

세 번째는

투자자가 많고,

분양가 상승이 제한적입니다

 

재개발은 투자금이 많이 묶이 후순위대출도 힘들고

하락장에서는 받아줄 수요가  급감하기에

물려서 장기로 묶이는 것보다 급급매로 빠르게 털고 나가자는 심리가 강해집니다.

 

최근 규제를 많이 풀었지만

부동산 구매심리가 얼어붙었습니다

 

  청약경쟁률을 보면 어떤가요? 꽤 힘들죠?

예전과는 다르게 청약경쟁률이 좋질 않습니다.

 

이는 첫 번째 이유와 일맥상통하는 결과입니다.

신축아파트의 가격이 계속 올라야 분양가를 올리면서 흥행할 수 있는데,

신축가격이 떨어지니 사람들이 굳이 집을 사려고 하질 않는다는 거죠.

​

이렇게 세 가지 이유와 또 최근 경기불황등으로

인해서 재개발이 현재 외면당하고 있다고 보입니다.

위  막대그래프를 보시면 

 23년 1월에 나온

24평형  프리미엄 매물이

 2억 8천만 원까지 하락했습니다

 

 

부동산 시장 하락이

얼마나  지속될지 아무도 모릅니다

 

그러나 

 

대조 1 구역 

입주시점이 가까워질수록 사업리스크는 사라집니다