은평구 갈현 1 구역 총 정리, 프리미엄 하락

 

2021년 8월 갈현1구역 재개발 프리미엄 최고가 6억2천에서

2023년 11월 현재 2억9천8백만원대 까지 하락했습니다

 

25평형은 2억 초반대 매물도 나오고 있어요~

 

갈현 1 구역재개발 진행상황에 대해서 말씀하겠습니다

 

 

은평구 3대장' 중

하나이자 '서울 서북권 최대어'로 불리는

갈현1구역 재개발 프리미엄이 엄청나게 많이 떨어졌어요

부동산 상승기 고가에 구입하신 분들힘드실겁니다

 

여기는

저가 투자 했던

재개발 물건이 있고 해서 정이 더가는 곳입니다

 

지도를 보면

은평구 3대장은

대조1구역 불광5구역  갈현1구역을 말합니다

 

갈현 1 구역위치는

 서울시 은평구 연신내역 근처 갈현동 일대입니다

 

 gtx 정거장인 연신내역에서 약 1km 거리가 됩니다.

아파트 완공 후 정문에서 gtx 환승 센터 입구까지

차로 5분 도보로 약 10분 정도가 소요될 예정입니다.

 

반대로 걸어서 올라갈 경우에는

경사 때문에 조금 더 소요될 수는 있습니다. 단지가 워낙 커서

매봉산  바로 앞에 있는 단지들은 10분 더 걸릴 수도 있어요.

 

그중에서

 강남으로 연결되는 gtxa라고 할 수가 있죠.

gtx 하도 많이 들어서 지겹다고요

아직 1개 노선도 개통을 안 한 gtx인데 그렇게 느낄 정도면

최근 몇 년간 부동산 시장이 얼마나 핫했는지 알 수가 있겠네요.

 

조만간 개통예정인

GTX A노선 열차운행계획 입니다

GTX A노선은 지하노선은 지하 40m에 만들어지고.

 

소음최소화.

KTX방식 '단문형출입문'으로

인공지능 기반시스템 탑재로 안전성 강화되었습니다.

 

연신내역에서 삼성역까지10분대,

서울역까지 5분대 입니다.

가히 교통혁명이라고 말할수 있겠습니다

파주운정에서 삼성역까지 24분대, 

 

서울역까지 18분대로

270회 운행예정입니다

 

미래에 어마어마한 잠재력을 가지고 있고

gtx 노선 중에서 강남권과 종로 광화문 도심권 지난 노선은 gtx a 밖에 없습니다.

 

갈현 1 구역은

7만8천평(2십3만9천평방미터)

조합원 2,677명이고 임대세대를 포함하면 총 4천 세대가 넘고 ,

22층 32개동으로 사업비만 1조원 규모입니다

 

서울 서북구 최대단지로 만들어 지는 대단지 아파트 입니다.

현재

관리처분이 끝나고 

22. 8월부터 23. 2월까지

 이주가 진행중 이고 85% 이주예상됨니다

 

그래프를 보시면은

 프리미엄이 이렇게 올랐다가

정점을 찍고 다시 이렇게 하락을 합니다.

 

물론 약간의 편차는 초기 투자금에 따라서

프리미엄이 수천만 원씩 차이 날 수는 있습니다.

 

 하지만 이 정도 수치는 확실한 하락세임을 보여줍니다.

 이게 2023년 1월 13일 매물을 제가 가져온 건데

프리미엄 2억9천8백짜리 매물 초투도

여기 밑에 보시면

초투도 3억 8천만 원밖에 안 들어가는 금액입니다.

 

 이게 거의 2년 전 가격으로 되돌아갔습니다.

이게 실제로 하락한 게 맞고 이게 재개발 매물은 실거주 수요가 없고

투자 수요가 다 하다 보니까 지금과 같은 하락장의 가격이 더 많이 꺾이게 됩니다.

 

갈현 1 구역이 요즘 들어서 다른 재개발보다 가격이 더 많이 하락했는데 그 이유가 있어요.

 

 첫 번째 이유는

초등학교 부지 때문입니다.

갈현 1 구역 사업 시행 인가 도면인데

여기 보면 택지가 이렇게 표시가 되어 있고

여기 파랗게 빈 공간이 보이시죠 여기 빈 공간이 초등학교 부지였습니다.

초등학교 부지가 이게 해제가 됐어요.

이미 관리처분인가를 신청한 상태에서 교육부가 부지를 더 많이 제공을 해서 지어라고 하였고,

이사회에서 사업성도 저해 된다고 판단,

초등학교 부지 해제 안건이 총회에 올라왔는데

이게 해체 안건이 그냥 통과가 돼버려서 결의가 되었습니다.

 

그럼 초등학교를 이렇게 원하시는 조합원 분들도 많은데 이게 취소가 됐어요.

 이게 아파트 단지 안에 초등학교가 새로 만들어지지 않으면

갈현 초등학교까지 걸어 다녀야 됩니다

 

4천 세대가 지어지는데

초등학교는 필요하며 장기적으로

가치를 끌어 올릴수 있기때문에 장기적으로 봐야합니다

초등학교부지 350여가구 추가분양으로 조합이 가져갈수있는 이익은 1인당 2천만원 추정됩니다

 

 두 번째는

 외부 요인도 있는데 금리 인상 시장 참여자들의 매수 심리 위축 등 이주 시점이랑 지금 맞물려가지고 조합원분들이 던지는 급매물들이 출연하면서 가격 하락을 부추겼습니다.

 

 외부 요인까지 분석해 가지고 상승 하락을 논할 수는 없지만 내부 변수는 일시적인 조정을 유발하는 것이기 때문에 지금부터 내년 초까지 자발적 이주 시기 조합원들의 자발적 이주 시기가 매수 타이밍이라고 생각을 합니다.

 

갈현 1 구역이 얼마나 싸냐 이 매물을 다시 한번 살펴보면 2023년 1월에 등재된 매물입니다.

초기투자금 대출포함 3억8천원대에서

아파트 완공 후 입주 시까지 총 투자 금액이 9억 1천7백만 원으로 계산이 됩니다.

 이거는 프리미엄 이 조합원 분양가 이걸 합쳐서 9.2억 정도를 예상합니다

 

 그러면 은평구에서 비슷한 입지의 아파트 가격을 살펴보면

갈현 1 구역을 얼마나 저렴하게 매수하는지 확인할 수 있습니다.

 

주변 아파트 오른쪽 표에 있는 주변 아파트곳과 한번 비교를 해보겠습니다.

결론적으로는 이 아파트들이랑 비교를 했을 때 2억 이상 저렴한 가격인 거는 맞습니다.

 

갈현 1 구역과 북한산 힐스테이트 7차 금액을 비교해 보면

 북한산 힐스테이트는 연신내역에서 가까운 곳에 있는 대단지 아파트입니다.

대상지부근 신축이 없기도하고 입지도 따져보면 갈현 1구역보다 좋습니다

 

 여기서 1 2 3층을 제외한 매매가가 지금 11억 8천~12억 5천만 원이 나와 있어요.

아까 갈현 1 구역의 총매입가를 9.2억으로 계산했기 때문에 적어도 1.5억 정도는 갈현 1 구역이 현재 저렴한 상태다

 

 은평구 연신내역 주변의 힐스테이트 7차가 2011년 입주이니 지금은12년차 단지이지만 2027년 갈현1구역이 입주할 때는 17년차 단지로  갈현1구역과 상당한 차이가 있을것으로 보입니다.

 

부동산 하락장에서 재개발을 매수하라고 하는 것이 조금 조심스럽지만은 1억5천만 원의 안전 마진은 확실해 보입니다.

 

변수는 다음과 같습니다.

 

1번

 계약금 중도금 잔금을

빵빵 100으로 계약한 것이 유지되는가??

 

계약금 중도금 잔금 0% 0% 100% 해서 입주할 때

이 조합원 분양가를 다 내는 걸로 그렇게 일단은 사업을 수주를 했는데

이게 변경될 수도 있습니다. 이게 변경되면 이자비 부담이 늘어나겠죠.

 

2번

 유이자 대출 금액이 얼마인가

이게 2억의 5%만 잡아도 1년에 1천만 원입니다.

사업이 5년 걸린다고 하면 2억 빌린 사람들은 5천만 원이 추가로 투입되는 셈입니다.

 

실제로 이주비 대출 지금 갈현 1 구역에서1 진행하고 있는데 4억 초중반대에서 금리가 나온다고 해요.

그리고 철거는 수월할 것인가 교회가 있고 대지가 워낙 큽니다. 교회는 예전에 잘 해결된다고 제가 얘기를 들은 것 같은데 아무튼 대지가 넓고 세대 수도 많고 그렇기 때문에 철거가 일정대로 진행되지 않으면 쉽게 설명해서 최소

 1년당 조합원 한 명 천만 원씩 손해 본다고 생각하시면 되십니다.

 

사업 지연에 대한 손실 비용은 더 늘어날 수도 있고요

하지만 앞에 말씀드린 변수를 리스크를 다 고려해도 지금 저렴합니다.

일반 아파트 매수하는 것보다는 낫다는 판단입니다.

 

 

부동산 커뮤니티 상에서는 하락한 가격에 거래가 이루어진다는 것을

마치 속보 다루듯이 막 전달을 하고 있죠 그런데

하락한 가격에 거래가 이루어지고 있다는 것은 누군가는

가격이 반등할 거라는 것에 배팅을 하고 있는 거예요,

사는 사람이 있다는 겁니다.

 

어쨌던 시장은 조금씩 끔틀거리고

거래는 잘 안되는데 현장 답사하러 오시는 분들이 조금씩 늘어나고 있고

 

부동산 규제지역해제 이후

시장에 나와있던  급매물은 소진된 상태 라고합니다

 

부동산 폭락으로 두려움 때문에

남들이 움직이지 않을때가 타이밍입니다

 

 갈현 1 구역 재개발에 대해는 여기까지 하겠습니다.