서울 은평구 불광 5구역 재개발 총정리! 프리미엄 변화

 

불광 5 구역

2021년 상반기부터

2023년 1월 말까지 재개발 프리미엄변화  그래프입니다.

2021년 3월에 4억 3500만 원.

6월에 4억9000만원에 매매되었고,

 

2021년 8월에 5억 2900만 원,

9월에 5억 2600만 원에매매되다가 서서히 하락하여

 

2022년 초반에는 4억 중 반대매물이 나오다가

 2022년 하반기에는 3억 초반에서 중반 으로 떨어집니다

2023년 1 월에는 2억 후반대와 3억초반 매물이 나왔습니다.

 

 

정리하자면

2021년 하반기 프리미엄은 5억 초반,

2023년 1월 프리미엄 시세는 3억 전 후로 보시면 됩니다.

 

 은평구에서 가장 입지가 좋은 대조 1 구역프리미엄은 다른구역에 비해 많이 하락하지 않은 상황입니다

 

 

은평구

재개발 3 대장이있습니다

진행이 가장 빠른

대조 1 구역은 현재 착공해서 공사중입니다.

 

갈현 1 구역은 끝나고 이주중 입니다.

 

불광 5 구역은 은평구에서 진행 중인

재개발 사업지 중 속도는 느리지만 입지가 가장 좋습니다.

서울 지하철 3∙6호선 불광역과 6호선 독바위역을 동시에 이용 가능한 ‘더블 역세권’입니다. 

한 정거장 거리의 연신내역엔 수도권 광역급행철도(GTX) A노선이 지나갑니다.

2024년 개통예정 이고

서울역 4분, 강남까지 는 10분 내 도착 가능합니다.

 

신분당선 서북부 연장역인 6호선 독바위역에

아직 확정사안은 아니나 진행중 입니다

 

 녹번동 혁신파크부지에

최고 60층, 연면적 약 50만 평방미터 규모에 달하는

랜드마크 타워 등,  코엑스를 능가한 시설이 들어설예정입니다

 

단지 앞에 불광초, 불광중, 수리초, 동명여고 등 학세권,

역세권 아파트로, 주변 불광시장, NC백화점 등 다양한 생활편의시설도 이용 가능합니다.

 

#불광 5구역 조감도

 불광 5 구역 재개발 추진 현황입니다

​

불광 5 구역은

시공사 선정 시 계약금 및 중도금 없고입주 시 100% 납부하고,

이주 시 무이자 40%+유이자 40% 제공조건으로 선정,

관리처분인가 이후 매매가능 합니다

 

2천 세대정도가 조합원,

일반분양분, 84타임이 970세대 정도여서

원빌라 소유자는 대부분 84 타입입주권을 받을전망이고,

단독, 다가구를 쪼갠 전환다세대 많아 전환다세대는 84 타입입주권 신청 못한다

​

 

 

# 재개발 추진늦은 이유문제점

첫째는

비상식적인 업무진행으로 ' 조합 설립 무효 소송'과 업무미숙

 

불광 5 구역은

2008년 정비구역으로 지정되고

2010년 조합설립인가를 받았습니다.

하지만 비상대책위원회가

조합설립 무효소송을 제기하는 등

조합 내홍으로 사업이 10년 가까이 표류했습니다.

 

두 번째는

광교회 제척 문제

  불광5구역 내 교회 제척 문제가 숙제로 남아 있습니다.

사업지 내 은광교회는 교회 소유 토지 4개 필지를

정비구역에서 제외해 줄 것을 요구하고 있고. 구청에 제척 동의서를 제출한 상태입니다

 

교회가제척 되면 아파트40개호이상 및 근생시설 어린이집등의 시설이 사라져

정비계획변경 및 사업시행변경 인가 등으로  1년 이상년이상 사업지연이 불가피 할전망 입니다

 

세 번째

소통, 투명성 부족과 유착의혹

정상화추진 위원회에서는 교회측 대표들이 3년 전부터 협상을 요구했지만

조합장이 소통을거부 했다고 주장하고 있고습니다.

철거 및 지장물의혹도 있고

2018년 총회 이후 집행부는 조합원들에게 정보를 공유주지 않았다고 주장했습니다

 

 

 

#프리미엄계산

23년 1월에 나온 매물

불광 5 구역프리미엄 계산해보겠습니다

매매가 4억 3천만 원입니다

권리가액 더하기 프리미엄을 더하면 매매가격이 나옵니다

권리가격이란? 감정평가금액 급하기 비례율을 곱한가격 입니다

조합원분양가 84 타입평균 7억 477만 원입니다.

6년 후예상 시세 14억으로 잡았습니다

 

 

 

 

지금까지 부동산은

하락과 상승을 반복하면서

장기적으로는 우 상향하고 있습니다

 

지금이 가장 어둡고 어려운 시기임에는 분명해 보입니다

침체기 끝없이 하락할것 같은 집값도 어느순간 반등을 한다고 생각을 합니다.