초보자도 누구나 쉽게 할 수 있는 부동산 경매 권리분석 말소기준권리!?

 

이번시간에는 부동산 경매 권리분석 말소기준권리에 대하여 설명드리겠습니다

 

 권리분석이란 법원경매를 통해 법원경매물건을 낙찰받기 전 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 인수 해되는 권리가 있는지 여부를 확인하는 절차를 말하는데요

 

말소기준권리는 

부동산 경매진행 후 말소와 인수의 기준이 되는권리를 말하는데요, 하나의 사건에는 단 하나의 말소기준권리가 존재합니다, 즉,  말소기준권리에 앞선 권리는  낙찰자가 인수하게되고, 이후 권리는 모두 소멸합니다

뒤에 다시 설명 드리겠습니다

 

첫 번째는 문서로 등기부 권리분석과 임차인 대항력권리 분석 등 을 할수 있어야 하고요

두번째는 경매물건을 현장임장을 통해 시세팍악과 거래 등을 보고  이 물건이 괜찮은지 이런 물건을 분석을 할 수 있어야 됩니다

세번째는 법원에서 제공하는 각종서류 매각물건명세서 확인을 해야합니다

어느 것 하나  중요하지 않은 게 없고요 이 3가지 모두를 잘 할 수 있어야만 정말 성공적인 경매를 할 수가 있습니다.

 

이제 권리분석이라고 하는 게 뭘까요.

권리분석은 시세보다 싸게 부동산을 낙찰을 받아서 수익을 내기 위해서 경매를 하게 되는데

경매라는 물건이 나왔을 때

 경매는 빚이 많아서 강제 경매든 임의 경매든 진행이 되는 거잖아요.

그러면 이 경매 물건에 있는 여러 가지 다양한 근저당이라든가 압류 가압류 그다음에 임차인에 대한 보증금 이런 것들을 낙찰자가 어떤 거를 물어주고 인수하고 또 이건 낙찰자가 책임지지 않아도 되는 것과 책임져야 되는 것과 이런 것들이 잘 분석이 돼서 계산이 잘 되어야만 입찰을 받았을 때 수익이 날지 아니면 도리어 손해가 날지 이런 부분들이 정확하게 사전에 분석이 돼야 되거든요.

 

그래서 권리 분석이라고 하는 것은 낙찰자가 부동산을 낙찰받은 후에

처음에 예상했던 것과 다른 추가적인 지출이나 손해를 막기 위한 목적으로 하는 게 권리 분석입니다.

 

 

권리 분석은 등기부와 임차인 대항력 권리 분석을 합니다.

경매 정보지에 나와 있는 경매 물건마다의 그러한 권리들을 분석해서 입찰을 얼마에 해야 될지를 정하게 되는 문서 권리 분석 있고요

 

두 번째는  현장임장활동을 통해 분석을 하는데  실제 물건이 있는 현장에 갔을 때 주변 부동산에서 거래되는 가격 이죠.

보통 이제 경매라고 하는 거는 6개월~ 1년 전에  경매 부동산에 대한 감정평가를 하게 되고 경매가 진행된 다음에도

보통 낙찰을 받고, 명도 하고 단기 매매를 하게 되면  사람에 따라 다르겠지만 보통 6개월 전 후에 매도를 하게 되기 때문에

 매도 시점에  팔릴 수 있는 가격을 잘 예측을 하고 산정을 해야 되거든요.

그걸 위해서 현장  부동산도 방문하고 시세도 알아보고,  실제 경매 정보 지상에서 사진이나 정보만으로 봤을 때의 그 물건이랑 실제 그 현장을 방문했을때 어떻게 다른지?  그리고 층수, 북향인지 남향인지, 조망이라든가 또 빌라든 아파트든 누수 이런 부분이 없을지 교통은 어떨지,  주변에 혐오시설은 없는지

그리고 세입자 살고 있는지 우편물은 많아 쌓여있는지 등 여러 가지 것들을 분석하는 현장 분석 이 굉장히 중요합니다.

 

세번째는 매각물건명세서 확인입니다.

 매각 물건 명세서라는 거는 어떤 부동산이 경매가 들어갔을 때 법원에서 이러이러한 위험 부담이 있으니까 조심해라 이러이러한 정보가 있으니까 이걸 보고 판단해라 이걸 알고 입찰을 해라 이런 식으로 법원에서 공지를 해주는 걸 말합니다.

그래서 등기부 상의 권리 분석의 핵심 포인트는 매각 물건 명세서를 제대로 보는 것입니다.

우리는 등기부상의 권리 분석이든 임차인에 관한 권리분석이든 이 매각 물건 명세서 에 나와 있습니다.  만약에 틀린다고 한다 그러면 매각 불허가 신청을 하거나 매각 취소 신청을 해서 내가 권리 구제를 받을 수 있습니다

 

  말소기준 권리를 분석인데요

 첫 번째는 등기부상에 있는  말소 기준 권리라고 하는 거를 찾아야 되고요 낙찰자가 책임져야 되는 낙찰자가 인수해야 되는 권리가 있는지를 잘 찾아야 됩니다.

 

두 번째는 임차인이라고 해서 부동산의 소유자가 아닌 그 부동산의 전세나 월세로 살고 있는 임차인이 있다라고 하면 그 임차인이 언제 전입해서 얼마의 보증금으로 계약이 되어 있고 또 이 임차인의 그런 보증금 임차인의 권리를 낙찰자가 인수를 하는지 인수하지 않아도 되는지

이 임차인이 네 선순위 대항력이 있는지 없는지 이런 임차인의 권리를 잘 분석을 해야 됩니다

대항력 있는 임차인이란  말소기준권리 이전에 주민등록과 주택인도를 받은 임차인을 말합니다, 임차인이 배당요구를 하지 않은 임차인은 낙찰자가 인수를 해야합니다

 

세 번째 단계는 법원에서 작성한 매각 물건 명세서, 현황 조사서, 등기부 등본,  건축물 관련 문서, 문건 송달 내역이라든가 이런 서류들을 잘 확인을 해야 되는 데 특히 매각물건명세는 꼭확인 해야 됩니다

 

그다음에 기타 권리들 말소 기준 권리보다 뒤에 있지만 추가적으로 소멸되지 않는 그런 기타 권리가 있는지를 잘 확인을 해야 됩니다., 법정지상권, 유치권 가처분등기 등 입니다, 초보자들은 접근 하실필요 없습니다 다른 물건들도 많기 때문입니다

 권리 분석은  말소 기준 권리 찾기  임차인의 권리를 분석하고  법원이 작성한 문서 확인하고 기타 권리를 확인하는 단계를 거쳐서 진행을 하게 됩니다.

 

그렇다면은 말소 기준 권리란 무엇인가 보통 말소 기준 권리라고도 하고 실제는 말소기준 등기 인데요.

 

부동산이  빌린 돈을 갚지 못해서 경매로 넘겨지게 될 때

 법원에서 그 기준을 가지고 판단하는 게 등기부 등본이거든요.

말소기준권리를 우리가 적용할때는요  등기부 등본 상에  갑구와 을구가 있는데,  다양한  채권 채무 관계 에 대해서  갑구 을구 구분하지 않고 단순히 접수된 날자순으로 하고,  같은 날이라고 하면 접수번호 순으로  순서대로  등기부등본을 보고 쭉 권리들을 나열을 하게 되죠.

그래서 실제는 말소 기준 권리라기보다는 말소 기준 등기 말소라고 하는 거는 뭐냐면

해당 경매 물건이 낙찰이 되었을 때 여러 가지 권리들 중에서 낙찰자가 인수하지 않고 소멸하는 그런 것들의 기준이 되는 권리를 말소 기준 권리라고 합니다.

 

 화면에 보시는 것대로 제가 한번 설명을 드려볼게요 그래서 부동산 경매에서 특정 부동산이 낙찰이 되게 돼서 낙찰자한테 매각이 될 때 해당 부동산에 걸려 있는 여러 권리가 소멸될 수도 있고 인수될 수도 있는데 그 소멸이나 인수 여부를 판단하는 기준이 되는 그 권리를 말소 기준 권리라고 합니다.

 

그래서 이 말소 기준 권리보다 앞에 날짜에 있는 권리는 낙찰자가 인수를 해야 되고요

이 말소 기준 권리보다 뒤에 날짜에 있는 권리는 낙찰자가 인수하지 않고 그냥 소멸됩니다.

 

해당 부동산에 있는 모든 권리를 낙찰자가 인수해야 된다라고 하면 그 부동산을 경매로 낙찰 받지않을겁니다

 비싸게 사게 되니까요.

그래서 어떤 거는 인수하고 어떤 거는 낙찰자가 책임지지 않습니다.

그걸 소멸한다라고 하고요

낙찰자가 책임지는 거를 인수라고 합니다.

그래서 인수와 소멸 이 단어의 개념에 대해서 좀 이해를 먼저 하셔야 되는데요.

낙찰자가 책임지는 거는 인수한다고 하고요

낙찰자가 책임지지 않는 거는 소멸된다고 합니다.

그리고 인수와 소멸을 구분하는 그 기준이 되는 등기부 등본상의 권리를 말소 기준 등기라고도 하고 말소 기준 권리라고도 합니다.

 

예 그러면 말소 기준 등기 말소 기준 권리가 될 수 있는 권리의 7가지 권리가 있는데요.

예 바로 저당 그다음에 근저당 압류 가압류 이 네 가지 권리가 대표적인 말소 기준 권리가 될 수 있는 그런 권리들입니다.

 

그다음에 이제 담보 가등기랑 경매개시결정 기입 등기라는 게 있는데요. 경매 기입 등기는 보통 임의 경매나 강제 경매를 신청하게 됐을 때 해당 부동산 등기부 등본상에 이 부동산은 이제 경매가 시작됩니다라는 것을 알리는 역할을 하는 것으로 처분을 금지하는 압류 효과가 발생하게 되고  법원에서 경매를 진행하고 있으니 마음대로 처분해선 안된다고 공시를 하는 것입니다, 그래서 등기부등본상에 표시가 되어 있는데 그것을 경매 기입 등기라고 합니다.

 

그다음 이제 마지막으로 말소 기존 권리가 될 수 있는 권리는 전세권이라고 하는 권리가 있는데요.

등기한 전세권은 다음과 같은 특성을 갖습니다.

전세권자는 임대인 동의 없이도 해당 부동산을 타인에게 양도 또는 임대할수 있고요, 전세보증금을 반환받지 못할경우 법원의 확정판결없어도 바로 임의경매 진행을 청구 할수 있어요

 전세권이 말소 기준 권리가 될 수 있는 조건이 있습니다.

 전세권을 가지고  전세권자가 임의 경매를 신청했을 때 그때  전세권이 말소 기준 권리가 될 수 있는 거고요

두 번째는 전세권 중에서도 선순위 전세권이면서 배당 요구를 한 경우에 그 전세권은 말소 기준 권리가 될 수 있고요

그렇지 않고 임의 경매를 신청하지도 않았고 그다음에 배당 요구를 하지 않는 전세권은 말소 기준 권리가 되지 않습니다.

 

부동산의 권리는 거의  대부분 '돈'을 목적으로 하는 것들입니다. 돈을 받는 것이 목적인 권리들은 부동산이 경매로 낙찰된후  매각대금으로 돈을 나누어주고 나면 그 목적이 충족됩니다. 따라서 돈 받을 권리들은 경매 매각 후에는 더이상 효력이 없습니다