재개발 가능한 곳 미리 찾아 보기 구역지정 요건

 

어떤 곳이 재개발지역으로 지정될 건지 궁금하지 않으세요?

부동산 경기가 좋치않아 초기 재개발에 대한 관심이 많지 않지만 알아두시면 좋을 것 같습니다

초기 재개발 예정구역 다시 말해서 정비구역이 지정되기도 전에 먼저 진입하고 자 하는 분들도 많습니다

아직 정비구역지정 전인데 재개발 구역으로 지정될 수 있는 곳을 미리 알 수 있는 방법을 살펴보고자 합니다

조금만 관심을 가지면 어떤 곳이 될 수 있는 곳인지 알 수 있습니다 

 

재개발 구역 지정 요건은 도시 및 주거환경정비 조례문을 살펴보면 관련 법적내용이 있습니다

도정법에 있습니다

 

 구역 지정을 받기 위해서는 2가지 필수 요건과  3가지 선택 항목 중 1가지 조건만 충족하면 됩니다

구역지정 필수요건은

첫 번째  노후도 가 2/3 이상 그러니까 66.7% 이상 노후된 건축물이어야 됩니다

철근 콘크리트조는 30년(단독주택제외) 이상  그 외 건축물 기와, 벽돌조는 20년 이상되어야  노후주택이라고 합니다

철근 콘크리트조는 아파트골조가 올라가는 행태이고,  기와조, 벽돌조는 빨간 벽돌집 생각하면 됩니다

 

2번째. 구역면적이 1만 m2 (1ha) 3천25평 이상이어야 합니다

예외로  서울시 같은 경우는 도시계획 위원회 심의를 거쳐 5천 m2도 가능합니다

 

쉽게 이야기해서  노후도가 2/3 이상 면적이 1만 m 2 이상이면 필수조건에 들어갑니다

두 개다 충족되어야 합니다

 

 

다음으로 선택요건입니다

호수밀도, 접도율, 과소필지 이세가지 요건 중에 하나만 충족되어도 됩니다

 

호수밀도는  1ha 즉 만 제곱미터 안에  건축물이 밀집되어 있는 정도를 말합니다. 단독보다 빌라가 많은 곳이 유리하죠

얼마나 많은 사람들이 오밀조밀 모여서 사느냐를 말하는 거거든요.

서울 같은 경우는 이 호수 밀도가 60 이상이라는 것은

즉 얼마나 건물이 빽빽하고 다닥다닥 붙어 있어 사생활 침해, 일조권 미확보 등으로 주거 스트레스가 상당하겠죠

 60호가 넘어가면 재개발 구역 지정 요건에 해당이 됩니다.

 

접도율은  4m 이상 되는 도로에 얼마나 많은 주택들이 붙어 있느냐입니다

구역 내 4m 이상 도로에 접한 건축물의 수를 구역 내 건축물의 총수로 나눈 비율입니다

주택 접도율이 낮다는 것은 4m 이상이 도로에 접하고 있는 주택 수가 적다는 의미입니다. 재개발 구역으로 지정되기 위해서는 이러한 주택접도율이 40% 이하여야만 합니다

 그래서 접도율은 40%로  봐요. 4m 이상 되는 도로에 접한 주택이 40%가 안 되면 그만큼 좁은 곳에 모여 있는 곳이 많다는 겁니다

40% 이하 지역이면 요건에 해당이 됩니다 

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 과소필지는 효용 가치가 없는 땅이  많으면 많을수록 개발을 해야 되겠죠.  전체에 있는 토지 필지 중에 과소 필지가 40%가 넘는 조건입니다.  서울은 보통 대지면적이 90m2(27.27평) 미만의 토지를 말합니다

​건축 대지로서 활용할 수 없는 땅즉, 너무 작아 자체적으로 건물을 부수고 새로 주택을 짓기가 어려운 토지 비율을 의미합니다. 과소필지 40% 이상되어야 한다는 조건입니다​

 

보시면 모두 열악한 주거환경과 연관이 있습니다 구역지정은 관청에서 하기도 하고  주민제안방식으로 하기도 합니다

​그런데 구역지정 신청 계획이 있다는 소문이 나게 되면 빌라 신축업자들이 우후죽순으로 많이 들어와서 구역신청 할 때 노후도가 안 맞게 되는 경우도 더러 있습니다.