불광동 빌라 소액 공매(경매) 지금 들어가도 될까요?

GTX 근처 재개발 예정지 불광동 지금이 기회다?!

GTX A 노선이
개통 예정인 연신내역에서
1.1km 떨어진 불광동 초기 재개발예정지에

세금을 내지 못한 금액이
무려 23억이 넘어 압류가 된 빌라가
공매로 나와 관심을 가지고 권리 분석해 봤습니다

수백 채 빌라를
갭 투자 로
소유한 빌라 왕 정 모 씨 물건이
31개, 시청, 구청 지방자치단체 로부터
세금 체납되어 압류금액이 23억이 넘었습니다

세금 체납으로
전세 만기에 보증금을 돌려주지 못해서
전세 세입자들의 피해가 많았던 상황이었었습니다

빌라라는 상품의 특성상
매매가와 전세가가 거의 차이가 없는 경우에  
빌라 왕 정 모 씨는 이런 점을 적극 활용해서
소유한 채수를 늘려갔던 것 같습니다

자산이 늘어나는 것과 동시에
재산세와 종합부동산세 부담도 늘어나기 때문인데요,
다주택자들은 공시지가 기준 6억 원 이상만 넘어가면
종합부동산세가 부과되기 시작하는데
빌라 몇 백채를 가지고 있는 사람에게는
얼마의 세금이 부과될지는 상상에 맡기겠습니다

물건지는 은평구 불광동 소재한 곳으로
신속 통합기획 1차 재개발 동의서를
걷고 있는 지역이었습니다

주소지는
서울 은평구 불광동 445-59.
다인 블루빌 4층 401호 호입니다

건평 19평방미터 5.7평
  대지 24.45평방미터 7.4평
건물 토지 일괄매각이며.
감정가 1억 6천9백만 원입니다

임차인
현황 보겠습니다
임차인은 전입일이
2019.3.5일로 보증금 1억 5천5백만 원입니다

정 모 씨 소유 빌라
말소기준 권리와 압류가
얼마 정도 잡혀 있었는지 보겠습니다.
권리 분석만 정확히 하면 두려울 게 없습니다.

 

말소기준권리는 광주세무서 21억5천5백8십7만5천2백8십원,  당해세는  은평구청 1백6십7만2백6십원원입니다

 

말소기준 권리는
광주세무서 2020.1.30일입니다.
광주세무서에서만 압류금액이 자그마치
21억 5587만 원입니다

압류가 이렇게 많이
걸려있어 놀랐습니다

빌라

한 채에
서울. 경기. 인천 시청, 구청 31곳으로부터
세금 체납 압류 금액이 23억이 넘습니다

 낙찰 되면
은평구청 체납금이 당해세로
167만 260원이  가장 먼저 배당됩니다

그다음
임차인에 배당됩니다
임차인은 2019.3.5일로 선순위 임차인입니다

선순위 임차인은
배분 요구 종결일 전에

배분 요구를 했고

이 배분 요구 조건의 핵심은
확정 일자와 배분 요구 신청 두 가지가 다 있어야 됩니다.

선순위 임차인이라고 할지라도
확정 일자 배분 요구 이 두 가지를 갖추지 못하면
당연히 배분을 받을 수가 없습니다.

선순위 임차인이
확정 일자를 받았고
그리고 정해진 기간 내에 배분 요구를 했기 때문에
당연히 해당되는 보증금 은 돌려받고 말소 기준일 밑으로 지워지므로 인수되는 금액은 없습니다

감정가보다 높게 낙찰받은 이유는
재개발 신속 통합기획으로 동의서를 걷고 있었고

부동산 상승기로 감정가보다 높게 낙찰받았습니다

2억 2천8백만 원에 낙찰받고

전세 1억 7천에 맞추었고

현재 시세는 3억 초반대입니다

낙찰받은 이유
3가지

첫째는
은평구 불광동

세명 컴퓨터 고등학교 정문
바로 앞에 있는 빌라이지만 언덕에 있지만
건축한 지 4년 된 신축급으로
외관이 깨끗하고 좋아 보였습니다

불광동 재개발 예정지

둘째는
 재개발에 주민들의 열망이 높은 곳입니다

공공재 개발 신청 후 탈락하고
현재는
2022. 8.30 일부터 1년간
토지거래 허가구역으로 지정받았습니다.
그리고 건축물의 신축과 지분 쪼개기를 할 수 없도록 행위 제한도 이루어졌습니다.

행위 제한은
2년 동안입니다.

은평구청으로부터
토지 거래 허가를 받은 후

거래가 가능하게 되었습니다.

이러한 행위 제한과
토지거래허가 구역으로 지정한 이유는
개발 가능성이 높다는 것입니다

토지 거래 허가를 받으려면
은평구청에 서류 제출 후 3주 정도 걸리고.
본 계약 체결 후 반드시 입주해야 됩니다.

공공재 개발이 한번 탈락하고
재개발 추진 준비 위원회(가칭)는
구역이 넓어 A 구역과 B 구역으로 나누어서

신속 통합 재개발 2차 동의서를
A 구역 50%,
B 구역 60% 동의율로
10월 말에 은평구청에 제출한 상태입니다

12월 말경 발표 예정입니다

셋째는
GTX A 노선 연신내역
개통으로 향후 시세 차익 예상


이번 물건은 특이하게
갭 투자 빌라 왕이  23억 상당 세금 체납되어
나온 물건으로 관심 가지고 분석하고 낙찰받았습니다


지금 경기가 최악이라
주식. 코인 부동산이 어렵습니다.

조금 더 긍정적인 마음으로 어려운 시기를 이겨냈으면 좋겠습니다