서울 부동산 투자처로 주목받는 북아현 뉴타운 2구역의 모든것(ft. 재개발, 프리미엄,분양가 등)

 

북아현 뉴타운 2 구역 재개발 프리미엄 변화 흐름만 보기 위해서 재개발 다양한 물건인  다세대, 전환다세대, 원프러스원, 무허가 건물 포함해서 같이 올려 그래프로 분석해 봤습니다

부동산 경기가 좋았던 2021년 9~10월에 프리미엄이 11억에서 11억 초반대에 거래가 됐었죠 

차트를 보시면

2022년 2월에 10억에 거래되었고, 그리고 9억 5천에 거래가 되었습니다

2022년 3월에 10억, 22년 5월에 8억 5천, 2022년 6월에 감정평가금이 1억 5천에  35평 받을 수 있는

무허가건물이 프리미엄 9억 6천에 거래가 됐습니다

그리고 22년 7월에 8억5천, 그다음에 하락한 금액인 7억 5천에 거래가 되었습니다

 

22년 10월에는 급격한 금리인상 및 주변 아파트 급락, 부동산경기 하락으로 인한 급매물이 프리미엄 5억 5천에 25평 입주가능한 감평이 8800만 원인 구분다세대물건이 거래되었고,  

22년 11월에도 급매로 5억5천에 거래된 물건이 있었습니다

23년 1월에는 정부 부동산 완화 정책발표 후 부동산분위기자 조금 풀려 23년 1월에 원프러스원물건, 47평과 25평을 같이 배정받을 수 있는 물건이 프리미엄 7억에 거래됐고

22년 2월에 47평 신청 가능한 감평 5억 5천짜리 물건이 프리미엄 6억 5천에, 그리고 세종화이트빌 프리미엄 7억에, 북아현맨션이 프리미엄 6억 5천6백에 거래되었습니다

23년 3월에 34평 신청가능한 물건 프리미엄이 7억, 6억 9천, 6억 7천, 6억 5천에 거래가 되었습니다

 

현재는 조합원분양 신청까지 마쳤지만 부동산 투자심리가 얼어붙으며  가격이 조정되어

 북아현 2 구역 프리미엄은 6억 9천 전후로 보입니다

2021년 하반기 최고가에 비해 4억, 22년 상반기 대비 3억 정도 떨어진 거래입니다

 매수자 우위 시장이기에 프리미엄을 최저가 기준으로  본 것입니다

아현뉴타운과 신촌로를 사이에 두고 마주 보고 있으며, 지하철 2호선 충정로역부터 이대역까지 노선 중 북쪽은 북아현뉴타운, 남쪽은 아현뉴타운입니다.

도보로 5분 거리지만 행정구역상 아현뉴타운은 마포구, 북아현뉴타운은 서대문구에 속합니다.
북아현뉴타운의 최고 장점은 역시 도심 접근성입니다. 서울시청까지 도보로 이용 가능한 거리에 위치에 있고.

광화문이나 을지로, 종로 등 도심 업무지구는 물론 여의도나 홍대, 용산 등도 가깝습니다. 입지적인 장점 때문에 북아현뉴타운은 한남·성수·흑석·노량진과 함께 서울에서 ‘뉴타운 빅 5’로 분류되기도 합니다.
학군으로는 한성중, 중앙여중, 고, 한성고와  초등학교 신설예정입니다, 학원가는 마포 대흥역 중심으로 신규학원가 형성 중입니다
북아현뉴타운에서 가장 높은 평가를 받는 곳은 아직 입주하지 않은 2 구역과 3 구역입니다.

2 구역은 이미 업계에서 가장 유명한 곳 중 하나입니다. 북아현뉴타운에서 입지가 가장 좋고.  이 구역은 2·5호선 환승역인 충정로역을 도보로 이용할 수 있고,  북아현 2 구역이 제2의 ‘경희궁자이’가 될 만한 조건을 갖췄다는 평가도 내리고 있습니다. 

 

북아현 2구역 진행상황입니다

2008년 2월에 정비구역지정 되었고 2009년 3월에 조합설립인가 사업시행인가가 9개월 만인 2009년 12월에 사업시행인가가 났습니다.

 조합 측이 사업에 반대하는 주민들을 조합원에서 제외시키는 등의 방법으로 75%를 넘겨야 하는 조합설립 동의율 부풀리 기로인해  조합설립취소 판결을 받고 조합내부 갈등 등으로 오랜기간 사업이 장기화되다가 

2022년 3월 조합설립 13만에 기존 천7백여세대에서 6백여 가구 증가한  2천3백여 세대로 늘어난 사업시행인가 변경안이 승인되었습니다

2022년 5월 17일부터 7월 15일까지 두 달(60일) 간  분양신청은 받아 마감되었습니다

22년 12월에 조합원분양신청 가당첨 결과 발표 되어 가배정 된 상태입니다, 가배정은 절차상 관리처분인가 득해야 100% 인정됩니다 

 

  2023년 4월 1일 정기 총회를 개최했습니다

공사비 자재비 등 인상이유로 평당 490만 원에서 610만 원으로 증액 함에 따라 총사업비가 지난해 9681억에서 올해 1조 1221억으로 1500억 원 16% 증액하는 안건, 그리고 동호수 추첨 방식을 경찰관 입회하에 추첨방식을 전산추첨 방식으로 바뀌는 내용입니다

조합원분양신청 시 25평형 조합원 평균 분양가가 5억 4천7백, 35평형이 7억 4천4백만 원이었어요

평균 공사비가 610만 원으로 16% 오른다고 생각하면

25평형은 8800만 원 올라서 6억 3500만 원이 되고 , 35평형 조합원 분양가는 1억 1천4백오른 8억 6천4백만 원이 된다는 이야기입니다.

 

여기서 1500억 원 사업비가 더 들어가는데  단순계산해도 1세대당 평균 6400만 원 정도 인상요인인 발생된다고 생각하시면 됩니다

증원된 사업비를 충당하는 방법이 2가지입니다

일반분양가를 올려서 사업비를 충당하거나,  조합원분양가를 인상하는 방안입니다

조합에서 합리적으로 잘 판단해서 결정하리라고 생각하고 있습니다

 

 북아현 뉴타운 2 구역 투자의견입니다

부동산 경기 하락으로 얼어붙었던  강북 지역 알짜 정비사업지로 꼽히는 북아현뉴타운 2 구역은 관리처분인가를 앞두고 최근 웃돈이 3~4억 내려간 데다  매수 문의가 늘고 있지 만은부동산 한파 속 재개발 조합원들의 비용 부담이 급증하고 있습니다.

입주권 프리미엄이 하락하고 있는데, 원자재 및 금리 인상 등에 공사비와 공사기간은 늘며 추가 분담금이 가파르게 오르고 있어서입니다

그러나 분명한 것은 상승이 있으면 하락이 있고 또 하락이 있으면 상승이 있다는 것입니다

이럴 때일수록 자기 주관을 확실하게 하고 더한 위기가 와도 잘 견디어 낼 수 있도록 해야 합니다