은평구 재개발 5천 빌라 투자로 3억 번 실전투자 비밀 공개, 재개발 아파트 투자 방법, GTX A 노선이 있는 이곳! 지금이 기회입니다

5천5백만 원

투자한 재개발 빌라를

 

 신축 입주후

 7억 3천5백만 원에 매도한 서울 재개발아파트

실전투자 얘기를 하겠습니다

 

3,6호선 더블역세권과

GTX A 노선 개통예정인 연내역 이 있고,

3.6호선 불광역에서 녹번역 방향으로 내려가다

보면 불광동 혁신파크 지나 좌측편에 오래된 빌라들이 쭉 즐비하게 지어져 있었어요,

 

 차례로

제일좌측이 1-3 구역(대우푸르지오)

중간지점이 1-2 구역(삼성래미안).

녹번역과 가까운 1-1 구역(현대 힐스테이트)이 있었는데

 

 1-3 구역이 

진행속도가 가장 빠르고

사업성이 좋은 곳이 었습니다

 

 골목길로 들어가면 영화 기생충에 나올법한

언덕 좁은 골목길 오르막길  시멘트계단이 있고

  차가 들어갈 수 없는 곳에 오래된 빌라 단독 주택들이 많이 있었습니다

 

어떠세요?

살기 어렵겠죠?

낡고 오래된 주택이 많이 있을수록 재개발이 돼서 돈이 됩니다

 

기반시설이 열악하고 

노후된 땅과 집들을 허물고

개발되면 새 아파트가 들어서기 때문입니다

 

그래서 현재를 보지 말고 미래를 보고 투자를 합니다

 

부동산에 들렀다 부동산 사장님이

재개발공유단독주택 물건이 있는데 다른 손님들한테

사라고 했는데 모두 꺼리는 물건이라고 하며 브리핑 했습니다

 

재개발에 관심을 가지고 있었던 터라

며칠 깊이 생각하고 고민 끝에 매수했습니다

 

"다가구주택은 1990.4.21  처음으로 도입 되었고

그 전에는 다가구주택도 단독으로 등재 되었습니다"

 

 80년도에 지은 빨간색 벽돌로 지은

빌라로 다가구주택인데

등기부등본상에는 단독주택으로 등기되어있는 빌라를

 

2006년 9월에

은평구 녹번동 4-396. 1층 2호

. 대지지분 7.6평. 건물평수 11.4평을

 

재개발 추진워원회설립 전에

  전세 4천5백만원 끼고 1억원에 매입했습니다

 

매수하고  9년 만에 입주한 아파트는

재개발로 긴 기다림도 있었지만

수익률도 좋았습니다

 

 

재개발 투자수익률 계산 보겠습니다

매매가격 1억입니다

 

 철거 전 감정평가금액이 8300만 원입니다

 

관리처분으로 이주비 6천만 원 받으면

 입주시 6천만 원 갚으면  됩니다

 

초기 5천5백만 원 투자,

4년 후 관리처분 때

이주비 6천만 원 받아 입주 때까지 4천만 원 투자 가능했습니다

 

비례율 102.1% 로 수익이 좋은 편에 속한 사업지입니다

권리가액이 8천5백2십5만원 입니다

 

프리미엄 1천5백만 원입니다

매매가격 1억에서 

권리가격 8천5백2십5만 원을 빼면 프리미엄이 됩니다

 

조합원분양가 4억 2천7백만 원입니다

 

추가분담금 3억 4천1백7십5만 원으로

조합원 분양가 4억2천7백만원에서

권리가 8천5백2십5만원 을 빼면 추가분담금입니다

 

총 매입가격이 4억 4천2백만 원입니다.

프리미엄 천5백 만원 더하기 

조합원분양가 4억2천7백 만원을 더하면  총매입 가격이 됩니다

 

실투자금은 1억 9천2백만 원입니다

 

계약금 중도금 없이

입주 시 100% 지급으로,  입주조건이 아주 좋았습니다

 

농협에서 2.71% 융자금  2억 5천 대출받아서

총 매입가격 4억4천2백만원에서 융자금 2억5천만원을 빼면

실투자금은 1억 9천2백만 이 됩니다

#푸르지오아파트#

총 1,230세대의 규모 대우건설에서 지은

북한산 푸르지오 아파트로  녹번역 일대 재개발 아파트 가운데 가장입주가 빨랐습니다

 

  전용 34평으로

2015년 8월 입주 후 2년 10개월 만에

비과세로 7억 3천5백만 원에 매도했습니다.

 

그 자금으로 대조 1 구역에 바로 재개발 투자했지만

 

매도 후 북한산푸르지오는

  부동산경기가 좋아 3년간 꾸준히 상승하여

작년 최고가 13억 중 반대 거래되었으나 

현재는 급격한 부동산경기 하락으로 8억 중 반대입니다

 

이 물건은 매수 때부터

서울시 재개발 구 조례를 찾아보고

매입한 물건입니다

 다가구형 단독주택 공유지분형 물건으로,

 

 다가구주택제도 이전에

단독주택으로 건축허가를 받았지만

가구별 지분 또는 다세대주택으로 등기를 한

사실상의 다가구주택 소유자에 대한 뚜렷한 규정이 없어

해당 주민들의 민원과 행정소송이 끊이지 않았었습니다

 

서울시 재개발구역 내에서 하나의 단독주택이나 

다가구주택을 갑. 을. 병 3인이  공동으로 소유하고  있다면

공유자 전원을 통틀어 1개의 분양권만 주어집니다

 

이러한 규정이 없다면,

재개발한다는 소문 만나면 너도 나도 분양자격 개수를 늘리기 위해

단독주택을 공동주택으로 쪼개고, 토지분할 등이 성행하여

조합원들도 엄청나게 늘어나 사업성이 악화될 것이기 때문입니다

 

그러나 이규정에  대해서도 예외는 있습니다.

 

저가 구입한 물건은

다가구형 단독주택으로 총 8세대가 공유하고 있었는데

서울시 도시 및 주거환경정비 조례 제24조  2항 3호에 의해

'2003년 12월 30일 전'이고,

또한 소유한  토지의 지분면적이 '90m2 이상'으로

공유임에도 불구하고  각각 별도 분양자격을 부여받은 물건이었습니다.

 

판례는

 다음과 같은 분양 자격 기준을  제시했었습니다

 

- 각가구별로 현관이 있는지.

- 수도, 전기 등의 계량기가 별도로 존재하여 경제적 독립성 있는지.

 - 거실. 화장실  등의 주거공간이 별도로 마련되어 있는지.

 - 건물 신축당시 독립된 구조로 건축했는지.

- 각 구분소유자들의 생활상 독립된 주거공간을 확보하고 있는지 여부 등입니다

 

분양권 획득을 목적으로 하는 자의적 지분 쪼개기는 방지하되,

건축 허가 당시부터 가구별로 지분 또는 구분소유 등기를 마친가구 권리를 보호하는 조치입니다

 

재개발. 갭투자. 경매. 공매 투자를

세금과 수익률을 비교해 가면서 투자를 하고,

 

중요한 것은 투자 여건에 따라 대응하면서

투자를 하고, 한곳에 집중적으로 하지 않습니다

 

모든 투자에는 리스크가 있고 

시세차익형 부동산은 시간에 투자를 해야 합니다

 

처음부터

  조급해하실 필요 없습니다

꾸준히 관심을 가지고 계속하다 보면

성과가 있을 거라고 확신합니다