2023. 6. 6. 08:05ㆍ카테고리 없음
성남 구도심 정비사업 구역 중에서 뛰어난 입지와 사업성, 5,000세대 이상의 대단지로 많은 관심을 받고 있는 곳이 '상대원 2 구역'입니다. 상대원 2 구역 재개발 정리를 해봤습니다
최근 1년간 부동산에 나온 매물로 34평형, 84 타입으로 그래프를 만들었는데요
녹색선 별표가 매매가, 빨강색선 별표 프리미엄입니다
22년 5월에 매매가 7억 5천에 프리미엄이 5억 1500만 원입니다 여기서 중요한 것은 매매가격이 아니라 재개발 프리미엄입니다
재개발 프리미엄이 5월에 5억 1500만 원, 5억 1400만 원,
6월에 4억 9천150만 원,
7월에 4억 1850만 원
9월에 3억 1150만 원,
10월에 2억 9665만 원
11월에 2억 1500만 원, 2억 1000만 원대까지 떨어졌습니다. 시중금리 가 갑작스럽게 인상되었고 그에 따른 부동산경기 하락으로 작년 말에 가격조정이 많이 됐습니다 이러한 가격조정은 23년 1월까지 내렸고
서서히 가격이 조금씩 회복되어 23년 3~4월에는 2억 4~5천대 거래가 되었고 5~6월에는 2억 7~8천대로 거래가 되고 있습니다
현재 1년 전 대비 50% 정도 하락한 가격대로 거래가 되고 있습니다
현재 급매를 제외한 매물은 3억 초 반대 매물이 나오고 있다고 합니다
상대원 2 구역은 지하철로는 8호선 단대오거리역과 신흥역을 이용할 수 있습니다
대원공원이 2025년까지 테마공원으로 재조성 됩니다
강남, 분당 판교로 접근성이 매우 우수하며 반경 7킬로 거리에 수서역 SRT역을 이용 가능하고
성남하이테크밸리가 첨단지식산업단지 산업 거점으로 변신 추진되고 있고
문화·복지시설등 기반시설 확충으로 상대원 2 구역이직주근접으로 시너지효과를 볼 수 있는 구역으로
예상됩니다.
단지 내 초품아 대원초등학교가 있고, 수진중학교, 동광고등학교 등의 학군이 우수하며 이마트 성남중앙병원등의 편의시설이 있습니다
상대원 2 구역은 민영 재개발사업으로 진행하고 있는데
이 구역도 오르막이 있는 곳입니다
2015년 4월 조합설립 인가와 2020년 1월 사업시행 인가를 거쳐 2021년 12. 31 관리처분계획 인가를 받았습니다
재개발사업의 9부 능선을 넘었고. 재개발을 통해 5090 가구의 ‘매머드급’ 단지가 들어섭니다.
현재 조합에서 지정한 자진 이주기간은 22년 7월 ~ 23년 1월까지 6개월 기간인데 현재 이주율은 98% 조금 넘은 상태입니다, 세입자 포함해서 150세대 정도 남은 상태입니다,
철거는 허가를 받아 2023년 하반기쯤부터 부분철거부터 할 예정인데 철거 기간은 1년 정도 잡고 있으니까,
2024년 하반기쯤 철거가 끝나고, 모델하우스 짓고 조합원 동호수 추첨 이후에 일반분양은 24년 하반기쯤 예정합니다.
25년 초에 착공을 하면 공사기간 세대수가 많아 4년 예상하면 2028년 준공되지 않을까 생각합니다
재개발 비례율은 대부분 100%인에 반해 여기는 130.33%입니다. 사업성이 아주 좋다고 생각하시면 됩니다
재개발 총회 때 일반분양가를 낮게 잡아 놓아서 실제로 분양가도 높아질 것을 예상되어 비례율은 더 높아질 가능성도 있습니다
상대원 2 구역 사업개요
상대원 2 구역은 성남 중원구 희망로 353번 길 22 일원 17만 7061.9㎡에 지어질 예정입니다.
이곳에 지하 7층~지상 29층 45개 동 규모의 건폐율 21.72%, 용적률 261.54% 단지가 워낙 크기 때문에 1단지와 2단지로 나눠서 건립되는데 1단지는 지하 4층 지상 29층 25개 동 3090세대, 2단지는 지하 7층 지상 28층 20개 동 2000세대입니다 총 5090세대 임대 620, 일반분양 2082 조합원 2375 세대, 보류지 13세대입니다.
여기서 보류지란? 뭐냐면 일반적으로 재개발 재건축 정비사업을 통해 분양한 사업지에서 착오로 조합원물량이 누락되는 등 만일의 사태에 대비해 여분으로 남겨놓은 물량을 말합니다. 이물량은 전체가구수의 최대 1%까지 남겨 놓을 수 있고 조합이 의무적으로 지켜야 하는 사항입니다, 통상적으로 조합이 일반물량의 10~20 가구를 빼놓습니다
상대원 2 구역 조합원 및 일반분양 예상가입니다
주택은 전용면적 기준 ▲39㎡ 781 가구에서 임대 410세대 ▲49㎡ 458 가구에서 임대 210세대 ▲59㎡ 1803 가구 ▲74㎡ 763 가구 ▲84㎡ 861 가구 ▲101㎡ 424 가구 등으로 구성될 예정입니다.
분양가를 보시면 59 타입 조합원분양가옆당 1885만 원으로 4.6억, 일반분양가 평당 2435만 원으로 5.95억
74제곱미터 조합원분양가 5.12억. 일반분양가 6.9억 원
84제곱미터 조합원분양가 평당 1653만 원으로 5.69억 일반분양가 평당 2144만 원으로 7.4억입니다
추정부담금은 향후 공사비 인상 및 일반분양가 상승에 따라 변동될 수 있습니다
상대원 2 구역 조합원 추정부담금의 분양대금 납부방식은 계약금 10% 납부하고
중도금(대출) 40%(10%씩 4회 납부), 입주 시 잔금 50% 예상됩니다.
아시겠지만 상대원 2 구역은 비규제지역으로
- 1 가구 2 주택까지는 취득세 중과배제로 취득세율 1~3% 구간 적용됩니다
- 1 주택자 2년 보유 시 비과세 혜택 있습니다, (거주의무 없어요)
-다주택자 이주비대출 가능하고 중도금대출 1 가구 2 주택까지 가능하며 일시적 2 주택자는 3년 이내 처분기한 연장입니다
상대원 2 구역 최근 1년간 재개발 매매가, 감정가, 프리미엄변화입니다
녹색막대가 매매가격, 검은색 막대가 감정가격, 프리미엄이 적색막대그래프입니다
참고용입니다
매물분석 해봤습니다
부동산에 나온 매물로 이주비 대출을 받지 않은 84 타입 신청한 물건입니다
세금, 이자 등은 제외하고 계산한 매물이니 투자에 참고만 하시면 되겠습니다