2023. 5. 28. 19:43ㆍ카테고리 없음
부동산 뉴스를 보시면 집 값이 바닥을 찍었다?
아직 멀었다. 앞으로 IMF보다 더 큰 침체기가 온다! 어러 말들이 많습니다
재개발은 어떨까요?
고양시 능곡 5 구역 재개발 프리미엄은 1년 전보다 50% 이상 하락해서 거래된 물건들이 있습니다
오늘은 능곡 뉴타운구역 내에 있는 능곡 5 구역 재개발 호재 입지에 대해 알아보겠습니다
3기 신도시인 고양 창릉신도시와 연계가 된다면 수도권 서북부 지역의 신흥 강자가 될 수 있습니다
능곡 5 구역 재개발 프리미엄변화입니다
실제로 부동산에 나온 매물입니다
어떻게 변화 되었는지 참고만 하시면 되겠습니다
그래프를 보시면 빨간색선 별표로 표시된 것이 매매가, 검정색선에 별표로 표시된 것이 프리미엄입니다
2022년 5월 매매가 34500에 프리미엄이 21900만 원, 같은 달 매매가 3억 9천만 원에 23500만 원
2022년 6월 매매가 4억 3600만 원에 프리미엄 2억 7100만 원 22년 7월에 매매가 3억에 프리미엄 1억 1800만 원
22년 8월에 매매가 4억에 프리미엄 1억 8150만 원 같은 달 매가 3억 3100에 프리미엄 2억 원
22년 9월에 매가 3억 1000에 피가 1억 5천1백만 원
2022년 12월에 금리인상 부동산경기하락으로 프리미엄이 급격하게 하락했습니다
프리미엄이 1억 아래로 하락했는데요
2022년 12월에 2억 6600만 원에 프리미엄이 9천만 원
2023년 1월에는 매매가 2억 800만 원에 프리미엄이 7천만 원까지 하락합니다
23년 2월에 매매가 1억 9100만 원에 프리미엄 8000만 원, 2억 6100만 원에 프리미엄 9100만 원
2023년 3월에 2억 2000만 원에 프리미엄 7600만 원 2023년 4월에 매매가 2억 5600만 원에 프리미엄 8000만 원에 나왔고
23년 5월에 매매가 2억 3200만 원에 프리미엄 9000만 원 매물이 나와있습니다
재개발 물건도 1년 전 대비해서 50% 이상 하락한 가격으로 매력적입니다
많이 떨어지긴 했네요~
6월 현재 조금 올라 1억 1천대 매물이 있다고 합니다
능곡 5구역 입지
능곡 5구역 일대는 이미 기존에 아파트가 형성이 되어 있긴 합니다
하지만 구축이 많고요 경의중앙선이랑 가깝고 생각보다 도로도 넓고 경사도 완만합니다
학군은 초등학교, 중학교, 고등학교 밀집지로 우수한 편입니다.
능곡뉴타운은 경기 서북부 교통 중심지로 떠오르는 대곡역 교통 호재의 최대 수혜지로 꼽힙니다.
대곡역은 현재 지하철 3호선과 경의중앙선이 지나가고. 여기에 수도권광역급행철도(GTX)-A노선은 운정~서울까지 24년 하반기 개통 예정이고 2025년 전구간 개통예정입니다,
교외선(능곡~의정부),2024년 하반기쯤,
그리고 대소선(대곡~소사 연장선)이 23년 6월 24일 개통 예정입니다. 위와 같이 추진되면 5개 전철 노선이 지나게 됩니다.
“대곡역 일대는 전철뿐만 아니라 자유로와 제2자유로, 서울외곽순환도로, 서울문산고속도로가 연결돼 있고 고양 창릉신도시를 비롯한 주변 개발도 활발해 경기도 서북부 중심지가 될 만한 지역입니다.
능곡 5 구역 재개발 진행사항
정비구역지정 2011. 12. 06, 추진위원회 승인 2012. 05. 18, 조합설립인가 2016. 04. 06 일에 났고요 어렵게 사업시행인가 2021. 07. 득하고
2022년. 7월 토지거래 허가구역 해제, 관리처분인가 2023. 5월 26일에 받았습니다
관리처분계획인가 고시가 되었으니 향후 이주 및 철거를 진행하게 되는데
이주 계획은 2023년 9~10월쯤 이주해서 10개월 ~ 1년 정도 이주기간을 보고 있으니까 24년 하반기쯤 완료 예정으로 하고 있고
철거는 24년 하반기 ~ 25년 상반기로 예정입니다
일반분양은 착공후 실시예정인데 정확한 시점은 미정이며 일반분양가는 평당 2500만 원 정도 조합에서는 예상하고 있습니다
입주는 28~29년 예상합니다
이처럼 주목을 끌었던 지역이었지만,
사업이 늦어진 건 고양시와의 법적분쟁으로 2, 5 구역은 사업이 2년간 정체된바
두 조합 모두 2019년 고양시에 사업시행인가를 신청했으나 지난해 4월 시가 이를 반려했습니다. 고양시는 “소유자 또는 세입자에 대한 구체적인 이주 대책이 미비하다”며 거부사유를 밝혔지만, 두 조합은 시를 상대로 행정소송과 행정심판을 제기해 승소했습니다.
고양시의 억지에 2년이라는 시간을 허비하게 됐고, 그동안 주거 안정성에 심각한 피해를 입었다"면서도 "이제라도 정상화돼 추진돼 다행이라고 생각합니다.
능곡 5 구역 재개발 사업개요입니다
사업지는 고양시 덕양구 토당동 402번지 일대 13만 1432제곱미터에 지하 3층 지상 34층 21개 동 건폐율 27.78% 용적률 255.57%. 세대수 총 2560세대 임대 292세대 조합원 1580세대입니다
능곡 5 구역 평형별 분양계획입니다
관리처분계획에 따르면 총 2560세대 중 59 타입이 1309세대로 전체의 51% 비중을 차지하고, 국민평형 84 타입은 398세대로 15.5% 비중입니다,
비례율은 94.08%입니다
조합원세대가 1562세대입니다
일반분양 물량은 659세대로 49 타입이 162세대, 59 타입이 379세대, 75 타입이 8세대, 84 타입이 10세대입니다
보류시설이 47세대이고
84 타입은 조합원 물량이 대부분이라 일반분양은 10세대만 예정되어 있어 84 타입 물량이 너무 적은 게 아쉽긴 합니다
능곡 5 구역 분양가
능곡 2, 5 구역은 사업시행인가 후 조합원 분양가가 높게 책정돼 논란이 있었습니다
조합원분양가 평당 2000만 원과 일반분양예상가 평당 2200만 원으로 안내되어 예상을 웃도는 분양가로 실망매물이 조금씩 나왔었습니다
그래서인지 조합원 분양가에 반발하는 플래카드가 많았고 조합원 분양가가 예상치보다 높게 나온 만큼 매물의 프리미엄이 떨어져 있습니다
조합원분양가가 통지되기 전 프리미엄이 4억 선에 거래 됐으나 조합원 분양가가 높게 발표되고 나서 실망매물로 2억 선까지 떨어진 매물이 출현하기도 했습니다
재개발은 항상 사업리스크를 체크해야 하지만 이런 사업리스크는 예측이 어렵습니다
능곡 5 구역 최근 1년 간 59 타입 25평형 갈 수 있는 매매가 감정가 프리미엄변화입니다
그래프를 보시면 빨간색 막대그래프가 매매가격, 검은색 막대그래프가 감정가격, 보라색 막대그래프가 프리미엄가격입니다 참고로 보시면 되겠습니다
투자 의견
조합원 분양가 높은 편이지만 프리미엄 가격은 매력적인 가격입니다
재개발 투자는 부동산 투자이기 때문에 입지가 중요합니다. 현재의 좋은 입지가 아니라 앞으로 좋아지는 입지를 찾아야 합니다
첫 번째로 일자리로 가는 새로운 노선이 생기는 곳, 두 번째로 나 홀로 재개발이 아니라 여러 구역이 같이 뭉쳐서 진행되는 곳이 좋습니다
능곡 뉴타운 바로 옆에 있는 대곡역은 현재 3호선, 경의 중앙선이 다니고 있으며, GTX-A, 고양, 대곡소사선까지 5개 노선이 지나가게 됩니다
추가로 , 9호선 급행 연장선, 트램 까기 예정되어 있어 모든 게 성사된다면 무려 7개 노선이 통과합니다
서북권 교통요지라고 부를 수 있습니다